澳洲房产投资指南


    投资澳洲地产的优势


        • 土地永久权:不仅拥有使用权,房产交接后,业主持有永久土地产权。产权可以遗传给后代。
        • 政府参与的标准化物业管理系统:澳洲投资房业主很容易而且放心,因为物业管理系统十分健全而且如果租客出现问题时,政府及警察机构参与解决来保障业主的利益。
        • 国家鼓励房地产投资而且予以税务补贴,包括与出租房相关的利息及所有费用均可用来抵税。另外,国家还允许新房折旧来抵税。
        • 购买期房别墅及联排别墅时,首付后不需一次付清,而是随建房进度而分期付款。
        • 澳洲银行允许海外投资者在澳洲获得银行贷款,享受与澳洲居民同等待遇。
        • 澳洲银行允许贷款者只付利息,不还本金贷款优惠。
        • 澳洲银行允许房产增值后无需卖房而将增值部分再融资。
        • 澳洲房地产是全世界投资者所热衷的地点,因为澳洲政治,经济稳定,移民人口高速增长。房地产保值性极高,按过去历史统计结果澳洲房产平均每7-10年房价翻番。
     

    澳洲买房与国内买房有何重要区别?



    澳大利亚是一个政治,经济极为稳定的国家。正因如此,在过去这几年全球金融危机时期,各大经济实体国家房地产大幅度下跌的情况下。澳大利亚房地产虽有轻微调整,但于其他发达国家相比,仍是佼佼者。这也是为什么澳洲房地产是海外投资者热衷的国家。以下介绍一下关于澳洲房地产开发商,建筑商,银行利益,及与房地产买卖相关的澳洲政策和法律。

    1、首先是澳洲房产从开发到个人购买整个过程中,各个环节经济利益独立从而避免形成利益统一体。
    澳洲银行经济利益完全独立,在所有借贷中银行独立承担市场风险。 因此,银行在提供按揭贷款给房产开发商、建筑商及最终购房客户前,为避免金融风险 和过度投资,银行都会客观地评估房产价值和市场风险。
    澳洲房产施工单位完全脱离澳洲房产开发商,强制实行透明公开的施工招标政策,使其利益存在实质对立的一面,促使开发商主动关注实际工程质量和 工程成本,项目建筑成本透明化;土地交易价格市场化,政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任,相关流程同步公开,开发商严格按照通过审批的方 案施工,最终审批文件纳入业主购房合同,接受公共监督。澳洲房产施工过程受《建筑法》制约,定期有建筑委员会检查并通告相关信息。

    2、多方参与澳洲房价制定,确保澳洲房产价格公平合理
    澳洲房价和利润基本是 完全透明的,澳洲房产开发商随便要价可能性很低。每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估,能够评估的因素全部公开量化,类似国内物价局和 消协的政府单位参与房产定价,开发商的利润在一定的范围内,政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表,公众可以完全获取。 银行一般提供70%-80%的按揭。

    3、购房首付款必须存放在受政府部门审查的独立信托帐户管理
    澳大利亚是一个很有法制的国家。购买澳洲房产所要交付的首期是必须存放在律师或澳洲地产中介的独立信托帐户管理。一般而言,只有在地产交接时才将首付给予开发商。律师及地产中介每年都必须受到政府有关部门审查。所有,对于买家来讲他们的首付是非常保险的。在房产交接前,开发商是不可以动用的。

    4、房地产买卖必须经过双方律师审查房交接制度
    澳洲政府为保障房地产买卖双方的利益强行要求买卖双方必须通过各自的律师进行房产交接。买方律师有义务帮买家做详细解说合同及有关法律文件已保障买家利益。

    5、房产交易强制通过有执照的地产中介交易
    澳洲政府规定代表房产主卖房的公司及个人必须拥有当地认可的地产中介执照。房产价格是按照现实房地产市场价格而定。买家在签合同后在申请房贷时,银行会对该房产做出权威评估而决定审批贷款额。 业主也可以选定其他单位评估,但由于评估独立保 证了科学性,多数结果相差无几。

    6、房产合同具有充足的社区信息
    澳洲新房购房合同中,其内容不限于单个业主套内,而是包括整个社区统筹计划,要求等等相关文件全部显示给买家。这与国内有明 显的区别。整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分,每个楼层,每个户型的实际情况都必须提供,小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合 格合法,所在土地的历史变迁,历史上所有的地契、房契和权属转移过程,开发商是否负债等资料一应俱全,都有政府证明其完全合法的正式文件。

    7、限制过度海外投资于澳洲房产
    据介绍,澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡,主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发,大量开发,然后突然从房地产领域撤资。目前澳洲限制外资进入房地产,不允许外籍人士购买二手房,开发商有一定的百分比来外销。海外买家必须获得澳洲政府的FRIB批文才可以购买澳洲房产。这些信息受到严格监控。

    8、严格澳洲房地产行业信用自律
    在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益,澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭, 由于信息透明共享,澳洲绝大多数地产中介宁愿放弃业务也不愿欺骗,澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。

    9、完整的物业管理系统和制度
    作为房地产投资者来说,可以找到放心的物业管理是极为重要的。对于海外投资者而言更加重要。澳洲是世界发达国家中极为先进的拥有一套健全的物业管理系统及法律。对于租客及业主的义务,责任各个州均有极为详细的法律制度。而且,绝大多数的地产中介都有物业管理的业务。每个物业管理公司都要遵循本州的物业管理制度。所以对于海外投资者来讲解决了他们投资的后顾之忧。


    投资房地产很重要的是了解该国家,地区房价走势。若想在澳洲选择合适自己的房产,就需要弄清楚影响澳洲房产价格的以下五个主要因素。

    一、经济因素
    经济因素是宏观的影响因素,主要包括了:社会经济繁荣程度;房地产市场的完善度和活跃度;供求关系;金融市场;货币价值;物价、工资及就业率;科学技术。 前几年的全球金融危机,使全球的经济陷入大规模的同步衰退,然而澳洲经济好于绝大部分 的发达国家。与其他国家相比,澳洲不仅没有多少过剩的房产,实际上在许多城市地区还存在很大的不足,租房空置率也相对的很低。澳洲房地产市场,相比中国等国家,在制度上完善很 多。澳洲政府鼓励外来移民,海外投资等各种因素,许多数据显示目前澳洲房产市场已开始转入到另一个上升的轨道。

    二、政治因素
    1、政局情况:一个国家和地区的政治是否稳定直接影响人们置业的信心。因为房地产是不动产,一旦投入资金,就需要一定的时间才能收回。当政局稳定时,房地产价格普遍上升;相反,其价格则下降。而澳洲的政局是比较稳定的。
    2、政策情况:在某种情况下,政策情况甚至可以成为决定房地产价格的重要因素。澳洲政府有着相关的鼓励政策;但是除了鼓励政策外,政府对新房审核审批制度也非常严格。杜绝房产过剩,调控供求关系,保护房产价格。

    三、基础配套设施因素
    房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素也会对房价有很大的影响。良好的自然环境、完善的市政基础设施和建筑配套设施决定着这块地区的房产价值。

    四、人口增长因素
    人口的数量、分布、年龄和家庭结构及其增长情况,会直接影响着房地产的供需和 价格。从另一方面来说,对于外来移民,澳洲政府对其经济、素质、语言等各方面能力在移民政策中已经做出了严格筛选。优质量人口的增加,对整个澳洲房产无疑 起到了推动性作用。

    五、政府规划因素
    不同城市、不同地区的城市规划目标,如政府鼓励人口增长走廊,交通布局、空中与地下开发管制等均有所不同。然而,城市规划在很大程度上左右着土地的使用功能,从而影响房地产的价格。